samedi 11 mars 2017

Réforme du droit des contrats : 4 impacts majeurs en immobilier

Réforme du droit des contrats : 4 impacts majeurs en immobilier



Extrait :

"La réforme du droit des contrats mise en place par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et publiée au Journal Officiel le 11 février 2016 est entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et s’applique aux contrats conclus après cette date, à l’exception cependant de certains aspects (les actions dites « interrogatoires ») applicables aux contrats en cours.
Bien que cette ordonnance comporte peu de dispositions spécifiques à la matière du « droit immobilier », en pratique et en revanche, la plupart de ses mesures sont susceptibles de l’impacter.
Vu l’ampleur de la réforme et sans aucunement vouloir faire un inventaire exhaustif, on peut notamment relever les impacts suivant (choisis tout à fait arbitrairement) :
1. Rétractation d’une promesse unilatérale
Il n’était pas possible de parler de cette réforme sans mentionner ce changement législatif : l’article 1124 du code civil consacre en effet l’inefficacité d’une rétractation du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale, en ce sens que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour exercer son option n'empêche pas la formation du contrat promis.
La nullité du contrat conclu en violation de la promesse unilatérale est limitée en revanche au cas où le tiers en connaissait l'existence.
Il n’est toutefois pas interdit au promettant, qui entend conserver une faculté de rétractation avant que le bénéficiaire n’ait levé l’option, de prévoir une clause expresse à cet effet dans la promesse.
A noter que les dispositions de l’article 1124 du code civil ne doivent pas être cantonnées aux promesses unilatérales de vente. Elles s’appliquent également à la promesse unilatérale de bail."

THÉORIE DE L’IMPRÉVISION : DE SA RÉCEPTION PAR LE CODE CIVIL À SON INCIDENCE EN MATIÈRE D’INGÉNIERIE CONTRACTUELLE.

THÉORIE DE L’IMPRÉVISION : DE SA RÉCEPTION PAR LE CODE CIVIL À SON INCIDENCE EN MATIÈRE D’INGÉNIERIE CONTRACTUELLE.


Un article à lire ici : 


Extrait :

"Le professeur Bruno Oppetit définissait l’évènement imprévisible comme celui que l’on ne pouvait raisonnablement demander aux parties de prendre en compte au moment où elles ont conclu leur contrat. Cette définition semble concorder avec celle retenue par les juridictions civiles concernant la force majeure, dont l’imprévisibilité est une condition classique.

Pour que la force majeure puisse être mobilisée, les juges requièrent généralement que l’évènement dont se prévaut le débiteur ait été « normalement » ou « raisonnablement » imprévisible lors de la conclusion du contrat, bien que certains arrêts (minoritaires) semblent demander que l’évènement en question ait été « totalement » imprévisible. Cette dernière exigence semble pourtant excessivement restrictive si ce n’est déconnectée de la réalité car, comme le soulignait le professeur André Tunc à propos de la circulation routière : « rien n’est totalement imprévisible », les risques sont partout avec un certain pourcentage de chance de réalisation.

Au regard de la jurisprudence relative aux clauses de hardship et à la force majeure, le juge, pour apprécier le caractère imprévisible d’un évènement, devra donc mener une analyse in abstracto par référence à ce qu’un professionnel « raisonnablement prudent » placé dans la même situation aurait pu prévoir lors de la conclusion du contrat."

Réforme du droit des contrats : consécration d’une obligation générale d’information précontractuelle

Réforme du droit des contrats : consécration d’une obligation générale d’information précontractuelle


Extrait : 

"Avant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, différents textes spécifiques organisaient des obligations particulières d’information en matière environnementale, notamment en cas de mutation des biens.


Toutefois, aucun texte ne prévoyait expressément une obligation générale d’information à la charge des parties. Désormais, le nouvel article 1112-1 du Code civil, qui est entré en vigueur le 1er octobre 2016, consacre un tel devoir général précontractuel d’information d’ordre public, même si des obligations particulières d’information demeurent.

Rappel des règles applicables avant l’ordonnance du 10 février 2016

La loi dite ALUR du 24 mars 2014 a introduit l’obligation pour le vendeur ou le bailleur, dans le cadre de la vente ou de la location d’un terrain situé en « secteur d’information sur les sols » (SIS), d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de cette situation1. Les SIS, créés par cette même loi, sont élaborés par l’Etat afin d’identifier les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études des sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. Ces secteurs figurent dans les documents graphiques annexés aux plans locaux d’urbanisme.

Toutefois, à ce jour, aucun SIS n’a été élaboré. Le non-respect de l’obligation pesant sur le vendeur ou le bailleur est sanctionné. Ainsi, si une pollution rendant le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat est découverte, l’acquéreur ou le locataire peut demander, dans un délai de deux ans à compter de cette découverte, soit la résolution du contrat, soit la restitution d’une partie du prix de vente ou la réduction du loyer, soit la réhabilitation du terrain lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente."

L’imprévision en droit immobilier après la réforme du droit des obligations

L’imprévision en droit immobilier après la réforme du droit des obligations


Extrait :

"Depuis le célèbre arrêt « Canal de Craponne » (Cass. civ., 6 mars 1876, DP 76. 1. 193), le juge judiciaire s’était toujours refusé, avec constance, à réécrire un contrat ou à prononcer sa résiliation en raison de la survenance de circonstances extérieures.


C’est ce refus que le nouvel article 1195 du Code civil possède en ligne de mire ; cet article est issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er  octobre 2016. L’article 1195 bat ce refus en brèche (ou tout au moins tente de le faire – cf. infra) en instaurant le mécanisme de la révision pour imprévision en droit civil français.

Pour déclencher ce dispositif, doit être intervenu « un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat », qui en « rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque »  (C. civ., art. 1195 al. 1).

A priori, les contrats immobiliers constituent un terrain idéal pour le jeu de l’imprévision : ils sont souvent à exécution successive, s’échelonnent sur une longue période et de nombreuses circonstances imprévues, tant de nature économique que matérielle, sont susceptibles de survenir durant leur exécution.

Conscient de ces spécificités, le législateur a créé nombre de régimes spéciaux, souvent d’ordre public, propres aux contrats immobiliers. C’est ainsi que dans le secteur protégé de la vente d’immeuble à construire, le prix doit être impérativement déterminé (et non pas déterminable) et qu’il est seulement révisable dans des conditions très étroitement définies sans que le jeu de la révision puisse être adapté (art. L. 261-11-1 et R. 261-15 C. constr. hab.). La jurisprudence est venue, pour sa part, préciser que les risques pèsent sur le vendeur en l’état futur d’achèvement, en dépit de l’accession immédiate des ouvrages au profit de l’acquéreur (solution retenue notamment à propos de l’effondrement de l’immeuble en construction à la suite de la manifestation d’un vice du sol – V. Cass. civ. 3e, 11 oct. 2000, Bull. civ., III n°163)."

samedi 4 mars 2017

La triple incohérence de l’article 1161 du Code civil appliqué au droit des sociétés

La triple incohérence de l’article 1161 du Code civil appliqué au droit des sociétés

Un article sur la représentation en droit des sociétés.


Extrait :

"Le rapport au président accompagnant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 présentait la sécurité juridique comme le principal objectif poursuivi par cette dernière. Or, les nouvelles dispositions qu’elle introduit dans le Code civil concernant les règles de représentation rendent peu lisible le régime applicable en ce domaine aux personnes morales.


C’est tout particulièrement le cas du nouvel article 1161 du Code civil prévoyant qu’« un représentant ne peut agir pour le compte de deux parties au contrat ni contracter pour son nom propre avec le représenté. En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié ».

Les conventions visées par cet article étant fréquentes (notamment, conventions conclues entre sociétés appartenant à un même groupe ou conventions passées entre une société et ses représentants légaux), le praticien du droit des sociétés peut légitimement s’inquiéter de savoir si les dispositions de l’article 1161 leur seront applicables."

Baux commerciaux et obligations essentielles : le contrôle du juge renforcé

Baux commerciaux et obligations essentielles : le contrôle du juge renforcé par nouvel article 1170 du Code civil, issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Un article à lire ici :


Extrait :

"Le nouvel article 1170 du Code civil, issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, prévoit que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur » doit être réputée non écrite. Les baux commerciaux comportent fréquemment des clauses vidant de leur substance certaines obligations essentielles du bailleur. La vigilance quant à la rédaction des clauses du bail commercial s’impose.


La volonté du législateur est claire : aller au-delà de la consécration de la célèbre jurisprudence Chronopost (Cass. com., 22 oct. 1996, n°93-18632 : Bull. civ. IV n°261) qui a réputé non écrite une clause limitative de responsabilité et éradiquer du bail commercial les clauses permettant au bailleur de s’affranchir de ses obligations essentielles.

L’application de l’article 1170 du Code civil est promise à un certain succès, compte tenu des termes généraux employés, bien que demeure la question de déterminer « l’obligation essentielle du débiteur », ou plus exactement les obligations essentielles du bailleur dont ce dernier cherche à se décharger généralement lors de la négociation des clauses du bail."


samedi 25 février 2017

"L'évolution du droit des obligations" entraîne un revirement de jurisprudence

La Cour de Cassation juge expressément que "l’évolution du droit des obligations, résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l’objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire", et opère en conséquence un revirement de jurisprudence.

Voyez la décision rendue, la note explicative et le rapport ici : Le locataire ne peut invoquer la nullité du mandat de l'agent immobilier.

samedi 4 février 2017

LE CADRE LÉGAL DE LA NÉGOCIATION CONTRACTUELLE DEPUIS LA RÉFORME DU DROIT DES CONTRATS ENTRÉE EN VIGUEUR LE 1ER OCTOBRE 2016

LE CADRE LÉGAL DE LA NÉGOCIATION CONTRACTUELLE DEPUIS LA RÉFORME DU DROIT DES CONTRATS ENTRÉE EN VIGUEUR LE 1ER OCTOBRE 2016.

Un article sur la question des négociations dans le nouveau droit des contrats.

A lire ici : 


Extrait :

"La réforme du droit des contrats n’a pas changé la règle cardinale de la négociation qui reste dominée par le principe de liberté, qui est affirmé par le nouvel article 1112 du Code civil. Chaque aspirant-contractant peut donc engager des discussions avec un partenaire et les rompre librement s’il estime qu’il n’a finalement pas intérêt à s’engager plus avant.

Toutefois, selon l’article 1112, le principe de liberté trouve ses limites dans « l’exigence de la bonne foi » qui impose à chaque partie d’adopter un comportement loyal vis-à-vis de son partenaire pendant les discussions.

En pratique, la mauvaise foi d’un partenaire se manifeste généralement au moment où il rompt les négociations, ce qui génère un contentieux sur la question de la rupture des négociations.

Cette rupture étant en principe libre, la principale difficulté pour la victime d’une rupture abusive sera sans conteste d’apporter la preuve de la mauvaise foi de son ancien partenaire."

samedi 21 janvier 2017

L’ATTRACTIVITÉ DU DROIT FRANÇAIS DES CONTRATS : RÊVE OU RÉALITÉ ?

L’ATTRACTIVITÉ DU DROIT FRANÇAIS DES CONTRATS : RÊVE OU RÉALITÉ ?

Un article à lire ici : L’ATTRACTIVITÉ DU DROIT FRANÇAIS DES CONTRATS : RÊVE OU RÉALITÉ ?

retour accueil village

Extrait :

"On ne compte plus les commentaires sur cette réforme dont Madame Taubira a mesuré l’importance, à l’aune d’une tendance de fond de parvenir à une harmonisation plus large du droit des contrats en Europe : « Il faut rendre le droit des contrats plus lisible, plus intelligible, parce que c’est une condition pour lui conférer la sécurité juridique. Ensuite, le rendre plus protecteur. Et c’est probablement sur ce sujet-là que nous aurons des discussions avec le monde économique. Ce droit doit aussi être attractif. ».

Est-ce que les mesures adoptées produiront l’effet espéré ? Je ne le crois pas. En tout cas pas de sitôt.

Il est vrai que certaines dispositions sont nouvelles et intéressantes. Mais l’attractivité de notre droit se heurte à un renforcement du pouvoir du juge sur le contrat dont l’article 1103 du Code rappelle invariablement qu’il reste la loi des parties.

Et je pense par exemple à l’imprévision, dont l’application laisse perplexe [4].

Le principe est simple, en théorie : il deviendra possible (au juge), après certaines étapes préalables infructueuses, de réviser le contrat en cas de bouleversement des conditions ayant présidé à sa conclusion et rendant son exécution excessivement onéreuse."

samedi 14 janvier 2017

RÉFORME DU DROIT DES CONTRATS ET IMPACTS EN MATIÈRE DE VENTE IMMOBILIÈRE


RÉFORME DU DROIT DES CONTRATS ET IMPACTS EN MATIÈRE DE VENTE IMMOBILIÈRE

Un article à lire ici : 


Extrait :

"L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a été publiée au Journal Officiel le 11 février 2016.  

Après l’élaboration de divers projets de réformes provenant à la fois de la doctrine et des praticiens, le Gouvernement a été habilité à procéder à cette réforme, considérée comme nécessaire, par voie d’ordonnance : le droit commun des contrats, inchangé depuis le Code civil de 1804, ne reflétait plus, dans sa lettre, l’état du droit.

Il a en effet été considéré que la seule lecture du Code civil ne permettait plus de donner une vision claire et précise de l’état du droit positif qui, devenu en grande partie prétorien, avait changé depuis 1804, la jurisprudence ayant tenu compte de l’évolution des mœurs, des technologies et des pratiques.

Il s’agissait donc de simplifier le droit, de le rendre plus accessible et plus lisible, la sécurité juridique étant le premier objectif poursuivi par l’ordonnance.

La réforme a également eu comme objectif de codifier, en grande partie, la jurisprudence consacrée par la Cour de cassation durant ces dernières décennies : la jurisprudence est par essence fluctuante, et ne permet pas d’assurer la sécurité juridique que seul peut offrir un droit écrit.

Ainsi l’ordonnance propose-t-elle de clarifier, pour tous les types de contrat et notamment pour le contrat de vente, les règles applicables à tous les stades de la vie du contrat, qu’il s’agisse de la phase précontractuelle (I), de la phase de conclusion du contrat (II) ou de celle de son exécution (III)."