samedi 11 mars 2017

Réforme du droit des contrats : 4 impacts majeurs en immobilier

Réforme du droit des contrats : 4 impacts majeurs en immobilier



Extrait :

"La réforme du droit des contrats mise en place par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et publiée au Journal Officiel le 11 février 2016 est entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et s’applique aux contrats conclus après cette date, à l’exception cependant de certains aspects (les actions dites « interrogatoires ») applicables aux contrats en cours.
Bien que cette ordonnance comporte peu de dispositions spécifiques à la matière du « droit immobilier », en pratique et en revanche, la plupart de ses mesures sont susceptibles de l’impacter.
Vu l’ampleur de la réforme et sans aucunement vouloir faire un inventaire exhaustif, on peut notamment relever les impacts suivant (choisis tout à fait arbitrairement) :
1. Rétractation d’une promesse unilatérale
Il n’était pas possible de parler de cette réforme sans mentionner ce changement législatif : l’article 1124 du code civil consacre en effet l’inefficacité d’une rétractation du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale, en ce sens que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour exercer son option n'empêche pas la formation du contrat promis.
La nullité du contrat conclu en violation de la promesse unilatérale est limitée en revanche au cas où le tiers en connaissait l'existence.
Il n’est toutefois pas interdit au promettant, qui entend conserver une faculté de rétractation avant que le bénéficiaire n’ait levé l’option, de prévoir une clause expresse à cet effet dans la promesse.
A noter que les dispositions de l’article 1124 du code civil ne doivent pas être cantonnées aux promesses unilatérales de vente. Elles s’appliquent également à la promesse unilatérale de bail."

THÉORIE DE L’IMPRÉVISION : DE SA RÉCEPTION PAR LE CODE CIVIL À SON INCIDENCE EN MATIÈRE D’INGÉNIERIE CONTRACTUELLE.

THÉORIE DE L’IMPRÉVISION : DE SA RÉCEPTION PAR LE CODE CIVIL À SON INCIDENCE EN MATIÈRE D’INGÉNIERIE CONTRACTUELLE.


Un article à lire ici : 


Extrait :

"Le professeur Bruno Oppetit définissait l’évènement imprévisible comme celui que l’on ne pouvait raisonnablement demander aux parties de prendre en compte au moment où elles ont conclu leur contrat. Cette définition semble concorder avec celle retenue par les juridictions civiles concernant la force majeure, dont l’imprévisibilité est une condition classique.

Pour que la force majeure puisse être mobilisée, les juges requièrent généralement que l’évènement dont se prévaut le débiteur ait été « normalement » ou « raisonnablement » imprévisible lors de la conclusion du contrat, bien que certains arrêts (minoritaires) semblent demander que l’évènement en question ait été « totalement » imprévisible. Cette dernière exigence semble pourtant excessivement restrictive si ce n’est déconnectée de la réalité car, comme le soulignait le professeur André Tunc à propos de la circulation routière : « rien n’est totalement imprévisible », les risques sont partout avec un certain pourcentage de chance de réalisation.

Au regard de la jurisprudence relative aux clauses de hardship et à la force majeure, le juge, pour apprécier le caractère imprévisible d’un évènement, devra donc mener une analyse in abstracto par référence à ce qu’un professionnel « raisonnablement prudent » placé dans la même situation aurait pu prévoir lors de la conclusion du contrat."

Réforme du droit des contrats : consécration d’une obligation générale d’information précontractuelle

Réforme du droit des contrats : consécration d’une obligation générale d’information précontractuelle


Extrait : 

"Avant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, différents textes spécifiques organisaient des obligations particulières d’information en matière environnementale, notamment en cas de mutation des biens.


Toutefois, aucun texte ne prévoyait expressément une obligation générale d’information à la charge des parties. Désormais, le nouvel article 1112-1 du Code civil, qui est entré en vigueur le 1er octobre 2016, consacre un tel devoir général précontractuel d’information d’ordre public, même si des obligations particulières d’information demeurent.

Rappel des règles applicables avant l’ordonnance du 10 février 2016

La loi dite ALUR du 24 mars 2014 a introduit l’obligation pour le vendeur ou le bailleur, dans le cadre de la vente ou de la location d’un terrain situé en « secteur d’information sur les sols » (SIS), d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de cette situation1. Les SIS, créés par cette même loi, sont élaborés par l’Etat afin d’identifier les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études des sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. Ces secteurs figurent dans les documents graphiques annexés aux plans locaux d’urbanisme.

Toutefois, à ce jour, aucun SIS n’a été élaboré. Le non-respect de l’obligation pesant sur le vendeur ou le bailleur est sanctionné. Ainsi, si une pollution rendant le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat est découverte, l’acquéreur ou le locataire peut demander, dans un délai de deux ans à compter de cette découverte, soit la résolution du contrat, soit la restitution d’une partie du prix de vente ou la réduction du loyer, soit la réhabilitation du terrain lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente."

L’imprévision en droit immobilier après la réforme du droit des obligations

L’imprévision en droit immobilier après la réforme du droit des obligations


Extrait :

"Depuis le célèbre arrêt « Canal de Craponne » (Cass. civ., 6 mars 1876, DP 76. 1. 193), le juge judiciaire s’était toujours refusé, avec constance, à réécrire un contrat ou à prononcer sa résiliation en raison de la survenance de circonstances extérieures.


C’est ce refus que le nouvel article 1195 du Code civil possède en ligne de mire ; cet article est issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er  octobre 2016. L’article 1195 bat ce refus en brèche (ou tout au moins tente de le faire – cf. infra) en instaurant le mécanisme de la révision pour imprévision en droit civil français.

Pour déclencher ce dispositif, doit être intervenu « un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat », qui en « rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque »  (C. civ., art. 1195 al. 1).

A priori, les contrats immobiliers constituent un terrain idéal pour le jeu de l’imprévision : ils sont souvent à exécution successive, s’échelonnent sur une longue période et de nombreuses circonstances imprévues, tant de nature économique que matérielle, sont susceptibles de survenir durant leur exécution.

Conscient de ces spécificités, le législateur a créé nombre de régimes spéciaux, souvent d’ordre public, propres aux contrats immobiliers. C’est ainsi que dans le secteur protégé de la vente d’immeuble à construire, le prix doit être impérativement déterminé (et non pas déterminable) et qu’il est seulement révisable dans des conditions très étroitement définies sans que le jeu de la révision puisse être adapté (art. L. 261-11-1 et R. 261-15 C. constr. hab.). La jurisprudence est venue, pour sa part, préciser que les risques pèsent sur le vendeur en l’état futur d’achèvement, en dépit de l’accession immédiate des ouvrages au profit de l’acquéreur (solution retenue notamment à propos de l’effondrement de l’immeuble en construction à la suite de la manifestation d’un vice du sol – V. Cass. civ. 3e, 11 oct. 2000, Bull. civ., III n°163)."

samedi 4 mars 2017

La triple incohérence de l’article 1161 du Code civil appliqué au droit des sociétés

La triple incohérence de l’article 1161 du Code civil appliqué au droit des sociétés

Un article sur la représentation en droit des sociétés.


Extrait :

"Le rapport au président accompagnant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 présentait la sécurité juridique comme le principal objectif poursuivi par cette dernière. Or, les nouvelles dispositions qu’elle introduit dans le Code civil concernant les règles de représentation rendent peu lisible le régime applicable en ce domaine aux personnes morales.


C’est tout particulièrement le cas du nouvel article 1161 du Code civil prévoyant qu’« un représentant ne peut agir pour le compte de deux parties au contrat ni contracter pour son nom propre avec le représenté. En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié ».

Les conventions visées par cet article étant fréquentes (notamment, conventions conclues entre sociétés appartenant à un même groupe ou conventions passées entre une société et ses représentants légaux), le praticien du droit des sociétés peut légitimement s’inquiéter de savoir si les dispositions de l’article 1161 leur seront applicables."